Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho người nước ngoài

Quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cho người nước ngoài không?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này”.

Đối chiếu với quy định nêu trên thì không được thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho cá nhân nước ngoài.

Thứ nhất, điều kiện cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Căn cứ theo Điều 159 Luật nhà ở, phải thỏa mãn 2 điều kiện:

Điều kiện 1: Đối tượng người nước ngoài phải là:

Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Điều kiện 2: Hình thức sở hữu nhà: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;

Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Điều này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cụ thể như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này

Vậy, người nước ngoài chỉ có thể được chuyển nhượng nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở trực tiếp từ chủ dự án xây dựng nhà ở; hoặc nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của cá nhân. Do đó, trong trường hợp này, anh không thể bán nhà cho người nước ngoài bằng cách thông thường theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hiện nay, căn cứ vào Điều 32, Thông tư 19/2016/TT-BXD thì Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên mua từ chủ đầu tư có thể chuyển nhượng tiếp cho người nước ngoài bằng việc thiết lập văn bản chuyển nhượng quyền phát sinh từ hợp đồng (theo mẫu phụ lục 24 Thông tư 19/2016/TT-BXD). Văn bản này thể hiện người nước ngoài sẽ là bên thứ 3 tiếp tục thực hiện việc mua nhà với chủ đầu tư thông qua bên trung gian là người mua ban đầu. Hay nói một cách khác, người nước ngoài sẽ được xem là mua nhà từ chủ đầu tư dự án. Điều này hoàn toàn phù hợp với hình thức mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, việc thực hiện thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở còn nhiều khó khăn. Do đó, để tránh thiệt hại cho các bên, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nên liên hệ, trao đổi với chủ đầu tư và văn phòng công chứng tại nơi có bất động sản để nắm rõ các quy định và quyết định chính thức việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đối với đối tượng là người nước ngoài.

Thứ hai, Trình tự thủ tục và hồ sơ:

Bước 1. Người mua ban đầu và người nước ngoài lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản anh lưu, 01 bản người nước ngoài lưu); 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2. Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

Bước 3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, người nước ngoài nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (đã công chứng, chứng thực);

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của người nước ngoài: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của anh và 01 bản của người nước ngoài;

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 4. Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.