Chính thức bỏ khung giá đất & ban hành bảng giá đất theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào sáng ngày 18/01/2024. Sau đây là một số điểm mới về giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Bỏ khung giá đất từ ngày 01/01/2025

Theo đó, tại Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất so với quy định tại Luật Đất đai 2013 (hiện hành).

* Hiện hành, tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất như sau:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Đơn cử, một số quy định hiện hành hướng dẫn về khung giá đất theo Luật Đất đai 2013 như sau:

** Căn cứ xây dựng khung giá đất (Điều 6 Nghị định 44/2014/NĐ-CP):

Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

** Nội dung khung giá đất (Điều 6 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP)):

- Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

+ Nhóm đất nông nghiệp:

Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
Khung giá đất trồng cây lâu năm;
Khung giá đất rừng sản xuất;
Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;
Khung giá đất làm muối.

+ Nhóm đất phi nông nghiệp:

Khung giá đất ở tại nông thôn;
Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
Khung giá đất ở tại đô thị;
Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

- Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây:

Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V.
Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị.

- Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

Từ ngày 01/01/2025, thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm

Theo đó, tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Hiện hành, tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Lịch sử hình thành và hoàn thiện Luật Đất Đai

Bảng giá đất mới được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Cũng theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Luật Đất đai 2024: Quy định về 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất (Điều 159):

Cụ thể, bảng giá đất được áp dụng cho 11 trường hợp sau đây:

1- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

2- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

3- Tính thuế sử dụng đất;

4- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

5- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

6- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

7- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

8- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

9- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

10- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

11- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Giá đất theo thị trường được tính dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm:

Cung và cầu:

Cung: Số lượng đất sẵn có trên thị trường.
Cầu: Nhu cầu mua đất của người dân và các nhà đầu tư.

Khi nhu cầu mua đất cao hơn nguồn cung, giá đất sẽ tăng. Ngược lại, khi nguồn cung cao hơn nhu cầu, giá đất sẽ giảm.

Vị trí:

Vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, khu thương mại… sẽ có giá đất cao hơn.
Vị trí xa trung tâm, giao thông khó khăn, ít tiện ích… sẽ có giá đất thấp hơn.

Loại đất:

Đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp… có giá cao hơn so với đất nông nghiệp.
Trong cùng loại đất, đất có vị trí đẹp, diện tích lớn, pháp lý rõ ràng… sẽ có giá cao hơn.

Hạ tầng:

Khu vực có hạ tầng phát triển, giao thông thuận tiện, điện nước đầy đủ… sẽ có giá đất cao hơn.
Khu vực có hạ tầng kém phát triển, giao thông khó khăn, thiếu điện nước… sẽ có giá đất thấp hơn.

Giá trị sử dụng:

Đất có giá trị sử dụng cao, có thể sinh lời tốt… sẽ có giá cao hơn.
Đất có giá trị sử dụng thấp, khó sinh lời… sẽ có giá thấp hơn.

Các yếu tố khác:

Chính sách của chính phủ về đất đai.
Tình hình kinh tế chung của đất nước.
Tâm lý của người mua và bán đất.

Cách thức tính giá đất theo thị trường:

Phương pháp so sánh trực tiếp: So sánh giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất của những thửa đất tương tự trong khu vực.
Phương pháp giá trị hiện tại ròng: Tính toán giá trị hiện tại của dòng thu nhập dự kiến từ thửa đất trong tương lai.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền thu được từ việc cho thuê hoặc sử dụng thửa đất.

Lưu ý:

Giá đất theo thị trường có thể thay đổi theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố trên.
Khi mua bán đất, cần tham khảo giá đất thị trường để có được mức giá hợp lý.

Chính thức bỏ khung giá đất & ban hành bảng giá đất theo Luật Đất Đai 2024